关于二套房的认定，我国有明确的金融监管政策依据。
根据《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》（银发〔2010〕275号）规定：“商业银行应依据借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。” 若首套房贷款已还清，但家庭名下仍登记有该住房，则再买房属于二套房；若首套房已出售且名下无其他住房，仅因曾有贷款记录，部分银行可能按“认房不认贷”标准认定为一套房，但具体需以当地银行执行政策为准。
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首套房贷款还清后再买房是否算二套房，需结合家庭名下住房数量和当地政策综合判断。
1. 若家庭名下无其他住房（仅曾有贷款记录），部分“认房不认贷”城市可能认定为一套房；
2. 若家庭名下已有1套住房（无论是否贷款），多数城市认定为二套房；
3. 若家庭名下已有2套及以上住房，部分限购城市可能无法再购房。
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实际操作中，很多购房者因错误行为导致资格认定偏差，需注意避免：
1. 忽略家庭房产核查：仅凭“贷款已还清”就默认算首套房，未查询配偶或未成年子女名下是否有房，导致被认定为二套房；
2. 轻信口头承诺：仅听中介或销售人员“贷款还清算首套”的口头保证，未向银行或不动产中心核实政策，签订购房合同后才发现需按二套房支付首付和利率；
3. 未及时更新房产信息：首套房已出售但未办理过户手续，导致名下仍有房产记录，被误判为二套房。
若已出现上述错误操作，建议尽快联系律师评估补救方案。
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以下特殊情况可能影响二套房的认定结果：
1. 跨城市购房：若首套房在A城市（贷款已还清且已出售），在B城市再买房，若B城市仅核查本地房产，可能认定为一套房；若B城市联网查询全国房产，则需结合实际持有情况判断；
2. 房产继承/赠与：若家庭通过继承或赠与获得一套住房（未贷款），即使首套房贷款已还清，名下住房数量增加至2套，再买房可能被认定为二套房；
3. 政策临时调整：部分城市在楼市调控期间可能临时收紧或放宽认定标准，例如“认房又认贷”调整为“认房不认贷”，需以购房时的最新政策为准。

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