处理提前退租和租金退还时，常见错误操作有：
1、未看合同就单方面退租：部分承租人擅自搬离，可能违约，甚至拿不回租金。
2、没保留沟通记录：协商时没留书面或电子证据，争议时难证明协商内容，影响维权。
3、忽略书面确认：就算口头谈妥，没书面确认，出租人反悔后维权困难。
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提前退租涉及合同解除和租金退还，需结合《民法典》分析：
《中华人民共和国民法典》第五百六十三条规定，双方协商一致可解除合同；一方明确不履行主要债务，另一方有权解除。若合同约定提前退租退剩余租金并付违约金，按约定办。没约定的话，承租人可主张退剩余租金，但要承担违约责任。
《民法典》第五百七十七条指出，违约方需承担继续履行、补救或赔偿损失等责任。所以提前退租违约的话，承租人可能要付违约金或赔偿出租人损失。
总之，合同有明确约定按约定处理；无约定的，可协商或依《民法典》主张解除合同，处理租金退还。
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提前退租有这些法律风险需注意：
1、违约风险：合同明确约定提前退租要付违约金或不退租金的话，擅自退租要担责。比如租客租期未满搬离，房东按合同拒退押金并要违约金，法院支持房东。
2、证据不足难维权：若承租人拿不出租赁合同、付款凭证或协商记录，可能没法证明自己该退剩余租金。比如租客口头和房东商量退租被同意，但没留书面记录，房东事后否认，租客维权无门。
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处理提前退租和租金退还时，这些特殊情况会影响结果：
1、合同有特殊免责条款：如约定不可抗力退租无条件退租金，或出租人违约承租人有权解除合同，这类情形直接影响租金退还方式。
2、出租人已另行出租：承租人提前退租后，房东很快把房屋再出租，法院可能认为房东没实际损失，从而支持退还部分或全部剩余租金。
3、双方有其他债权债务：承租人还欠水电费、物业费等，房东可能以此拒退租金，处理退租时要一并结算这些费用，否则影响租金退还。

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